동탄 규제 후 남양주·수원 권선구 풍선효과… 거래량 65%↑

비규제지역 거래량 65%↑·계약파기 22%↑… 전문가 "전월세 불안 장기화가 최대 변수"

경기 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 지난 1일 투기과열지구·조정대상지역으로 묶이자 매수세는 열흘도 안 돼 옆 동네로 옮겨갔다. 남양주시와 수원 권선구, 안양 만안구 등 인접 비규제지역에서 거래량과 가격이 동시에 뛰는 '풍선효과'가 통계로 확인됐다.

비규제지역 거래, 얼마나 늘었나

우리은행 부동산리서치랩이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 구리·남양주·수원 권선·안양 만안·용인 기흥·화성 동탄 등 6개 지역의 올해 상반기 아파트 매매 거래량은 2만688건으로, 지난해 같은 기간(1만2556건)보다 64.8% 늘었다. 같은 기간 매매계약 해제 건수도 1248건으로 1년 전(1027건)보다 21% 증가했는데, 이 중 화성 동탄구에서만 351건이 나와 전체의 28%를 차지했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "집값 상승세가 강해지면서 매도자들의 셈법도 달라지고 있다"며 "배액배상 부담을 감안해도 향후 가격이 더 오를 것이라는 기대가 커진 영향"이라고 분석했다.

다음 타깃은 어디인가

가격 상승 폭도 비규제지역 쪽이 두드러진다. 규제지역을 제외하면 수원 권선구(누적 상승률 3.86%)와 안양 만안구(3.53%), 남양주(2.95%)의 올해 아파트값 상승률이 나란히 상위권에 올랐다. 함 랩장은 "서울 강남권과 과천, 성남 분당 등 규제지역에 대한 대출·세금 규제가 강화되면서 수도권 주요 비규제지역으로 실수요와 투자수요가 몰리고 있다"고 밝혔다. 시장에서는 남양주, 수원 권선구, 안양 만안구가 다음 규제 후보로 거론된다.

전월세 시장은 안전한가

변수는 전월세다. KB국민은행 WM스타자문단의 김효선 부동산수석전문위원은 "신규 입주 물량 감소가 지속돼 전월세 시장의 불안이 장기화하면 수요가 인근 비규제지역으로 이동하는 또 다른 풍선효과가 나타날 가능성도 배제하기 어렵다"며 "결국 시장 안정의 핵심은 규제보다 실질적인 공급"이라고 진단했다. 갭투자 문턱을 높이는 사이 전세 매물이 줄어들면 실수요자의 부담이 다른 방식으로 되돌아올 수 있다는 지적이다.

토지거래허가구역과 투기과열지구 규제는 뭐가 다른가

투기과열지구·조정대상지역 지정은 주택담보대출비율(LTV) 축소와 주택담보대출 한도 제한 등 대출·세금 규제를 적용한다. 토지거래허가구역은 여기에 더해 주택 매수 시 지방자치단체장의 허가를 받고 취득일로부터 2년간 실거주해야 하는 의무를 부과해 갭투자를 원천 차단한다는 점에서 강도가 더 높다.